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借地契約における建替え承諾料と増改築承諾料について、借地人と地主の借地・底地の相談を横浜で実施中

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借地契約に見る譲渡承諾料と増改築承諾料HEADLINE


借地契約における承諾料

借地契約は、通常何十年、そう、「祖父の代から借りている」「先代が・・・」なんて話を結構と言うか、当たり前のようにしているケースが非常に多くあります。

借地に関する承諾料通常、このような状態になってくると、借地人・底地人の2代目や3代目は、何だかポカンとするようなケースがあります。

そう、初代の方は地主さんともお付き合いがある場合がほとんどですが、その子供や孫に関しては、まったくの別物です。

しかし、借地契約の中には地主の承諾なしにできないと謳ってある契約条項が存在するのです。

お付き合いの希薄になってきている現在、ぜんぜん人間関係が取れていない地主さんが承諾をすると言うのは、現実にどうでしょうか?。

何に?どのようなものに承諾が必要になるのか?(契約書により承諾を与える項目に異なる場合があります。)

どのように解決して行くのか考えて見ましょう!





借地契約における承諾料の種類

借地の契約上に出てくる各種承諾料とはどんなものがあるのでしょうか?

まず、借地の承諾料とは、地主さんに承諾を得る必要がある内容に限ります。子の承諾を得ないで行うと、契約を解除される恐れがあるので、高額の承諾料を支払ってでも承諾を得るのです。

借地契約において貸主の地主さんから承諾を取らなければいけない事柄は・・・借地権の譲渡承諾料
借地権の譲渡
借地権の転貸
借地上の建物の建替え
借地上の建物の増改築
等があげられます。

これらを貸主である地主さんの承諾なく、無断で行ってしまうと、契約解除になる場合があります。
十分に、貸主と話をして承諾を得れるようにしましょう。

そして、この承諾の際に地主さんである貸主に支払う経済的な対価が承諾料です。

ここでは、代表的な承諾料を解説してみます。



借地上の建物を建替える・増改築承諾料

賃貸借契約は、旧法借地契約が継続しているケースでは、更新後等の契約期間は原則20年になります。

ところが、その契約期間中に建物の増改築を行うと、建物の存続期間は延長されることが予想されます。更新時に、この建物が存在する限り、借地契約は消滅せず延長されてしまいます。
増改築・建替え承諾料
これを繰り返していくと、契約は延々と消滅することが無く、借地契約は未来永劫存続することになってしまうので、このような借地上の建物を増改築する際には、貸主である地主の承諾を得ることが必要になるのです。

そして、地主との利益を均等に近づけるために、増改築の承諾を得る際に支払われる承諾料ということになります。


さて、問題なのはどの程度の増改築を行うのに、この承諾料が必要となるか?と言ったことです。
このあたりには十分注意する必要があります。

もちろん、借地上の建物全部を建替えるようなケースでは、建替え承諾料として承諾と合わせて、経済的な対価を請求するのは、わかりやすいのです。
しかし増改築は規模の問題もあり、比較的難しい場合が多いような気がします。

また、借地権を放置している貸主・地主さんのケースでは、借主である借地人は比較的自由に、悪く言えば勝手に増改築してしまうケースもあります。
増改築・建替え承諾料
これは、地代の値上げ等に関する地主さんの関心度に比例しているように感じます。
借地契約と借地上の建物に常時関心を払っている地主さんは、増改築の承諾料にも十分関心があります。


勝手な増改築を見逃さないようにしています。

借地にも管理が必要だと思う点がここにあります。

借地権を有する底地の所有者や地主さんはこのあたりのバランスを上手にとっていると考えます。




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